【シンガポールニュース】公営住宅、外国人への賃貸契約期間が2年に

~The Straits Times 12月18日~

住宅開発局(HDB)は18日、公営住宅の賃貸借契約内容を改定し、2019年1月1日より、外国人向け賃貸期間は最長でこれまでより6ヵ月長い2年間とすると発表した。

対象となるのはマレーシア国籍以外の外国人で、就労ビザなどで滞在可能な外国人。シンガポール人・マレーシア人向けの賃貸期間はこれまでと変わらず3年で、最短期間は入居者の出身国を問わずこれまで同様6ヵ月のままとなる。

戦略的投資会社ZACD Groupのニコラス・マック氏は、賃貸契約期間が延びることで、契約更新の頻度は大きく減るのではないかとの見解を示した。

シンガポール賃貸物件ポータルERA Realtyのユージン・リム氏は、外国人への就労ビザがほとんどの場合2年間であることを考えれば、これまでの1年半という賃貸期間は短く、今回の改定は外国人入居者には理にかなったものだと述べた。

現在、外国人向けの賃貸住宅戸数は43,000で全体の4%にとどまっている。

【シンガポールニュース】公営住宅EIP、救済措置申請が増加

~Channel NewsAsia 10月02日~

ローレンス・ウォン国家開発相は2日、国会答弁で公営住宅の民族統合政策 (Ethnic Integration Policy, EIP) に対しての救済措置件数が2015~17年で1,600件に達したことを公表した。

住宅開発庁(HDB)に寄せられた救済措置申請件数は2013~15年が1,200件で、全体の80%が却下された。ウォン国家開発相は過去3年間で却下された申請件数は明らかにしなかったものの、2016年には却下されたほとんどの申請書には明確な申請理由が記載されていなかったと明かしている。

EIP は1989年に居住区における人種統合を推進するための政策として導入されたもの。各街区単体と隣接する街区との纏まり単位で、居住する民族比率の上限を定めていることから、特に国内の少数民族が所有者となっている公営住宅を売り出すさい、買い手が見つけづらいなどの問題がある

今国会では、野党労働党は、EIPが足かせとなり公営住宅を販売できないという少数民族からのクレーム件数が増加していることをを取り上げた。

EIPにより一部公営住宅フラットの市場価格が下がっているとの指摘について、ウォン国家開発相は、市場価格を決定づける要素は場所、階層、フラット内のコンディションなど様々で、EIPだけではないとしながら、長期に渡り買い手が見つからない所有者にどのような措置を講ずるか検討していくとした。

【シンガポールニュース】庭園や農場が整備された公営住宅が11月に完成

~Channel NewsAsia 9月4日~

西南部Tengah地区に居住者向けの庭園や農場を整備した公営住宅の開発が進んでいる。

住宅開発局(HDB)によると、敷地面積は90ヘクタールで11月には10,000戸の住宅が完成する。

Forest Townと名付けられた開発地域は、もともと低木地という自然環境を意識した緑あふれる住宅地となる。

特徴としては、 “Plantation Farmway”と呼ばれる植栽エリアや畑が敷地内に設置され、各棟のボイドデッキ(公営住宅グランドフロアのオープンスペース)前には花木の植栽が施される。

HDBのチョン・クーンヘンCEOは、「多くのシンガポール人は緑を感じたり、触れたり、育てることが可能な場所での生活を望んいると」とForest Town開発の意義を強調した。

【シンガポール ニュース】 Toa Payohの公営住宅、総合リゾート外国人スタッフの寮に

シンガポール中心部Toa Payohの公営住宅(HDB)が総合リゾートResorts Worldで働く外国人スタッフの寮に使用されている。

HDB2棟は300以上のユニットがあり、1つのユニットに4~6人の外国人スタッフが住んでいる。住宅費は一人,140~260Sドル。

借地期間はResorts Worldと管理会社EM Servicesによって短期間契約ととされ手入る模様。Resorts Worldは「外国人スタッフが海外に赴任したことによるストレスや悩が解消でき、シンガポール人スタッフと同じような生活を楽しめるような住居を提供している」と述べた。

各ユニットには基本的な家具がついており、各寝室はエアコンが装備されている。多くの住居人は快適な生活を過ごし、場所の利便性にも満足しているという。 外国人スタッフは月100SドルでセントーサからHDBまでのバスサービスを利用している。

近所に住むシンガポール人住民は、HDBが外国人スタッフの寮となったことについて、これといった問題はないとコメントしている。

【シンガポール ニュース】 BTOプロジェクト、低成約率でも建設開始

HDB(住宅開発局)の建設プロジェクトであるBTOで、成約率(Take-up Rate)が低いにもかかわらずPunggol BreezeとFernvale Residenceの建設が開始されることが明らかになった。

HDBの最新のデータによると、プロジェクト名、Punggol Breezeは964のユニット数に対して購入成約率が69.1%。またFernvale Residenceは623のユニット数に対して成約率は54.6%と60%にも満たない。

BTO(Build-To-Order)とは、ある程度の成約率が確保された時点で建設を開始するという住宅開発局の建設プロジェクト。成約率については70%が目安とされている。

過去には、2003年のPunggleや2005年のFernvale Courtのように成約率が67%であったものの、建設が開始された例もある。

BTOの場合、住宅購入希望者にとってプロジェクト完成までの時間が鍵となる。実際、Punggol BreezeもFernvale Residenceも申込者はそれぞれ1556件と714件でユニット数を上回っていた。

ただし、BTOのプロジェクト完成までには3年から4年かかるのが通常で、待ちきれなく購入を諦める住宅購入希望者も多い。また、その他にもBTOより早く完成するプロジェクトを求めたり、気に入ったフラットが既に成約済みだったりという理由で成約率が下がる。

BOTに関しては、先週、政府がフラット戸数を8,000から9,000へ増加することを決定し、マー・ボー・タン国家開発相も政府が国民に対し、質のいい低価格な住宅の供給を約束したばかりだった。

【シンガポール ニュース】国家開発相、公共住宅の供給増加を約束

10月1日、マー・ボー・タン国家開発相は、住宅戸数の供給、値ごろ感などの不安の声に対応するため、住宅開発局(HDB)が今後3ヵ月間で7,000戸の公共住宅を市場に出すことを発表した。

今年これまでに売り出された公共住宅フラット数は6,450戸。7,000戸の中には完成したばかりの島内24地域2,132戸も含め近々完成予定のフラットも含まれる。

また、BTO(Build-To-Order)と呼ばれる、ある程度の申し込み予約数が確保された時点で建設を開始するという住宅開発局の建設プロジェクトでも、フラット戸数8,000から9,000へ増加することも決定された。

住宅需要の高まりと共に、販売価格も上昇してきたが、大手不動産仲介業者PropNexによると, 今回の供給で同じく高騰してきたCOV(Cashe-Over-Valuation)と呼ばれる前払い金が下落する可能性はあると示唆した。

一方、Ngee Ann Polytechinic不動産講師ニコラス・マック氏によると購買意欲が引き続き高ければ、COVの下落も一時的なものに過ぎないと述べている。

第3四半期の公共住宅フラットの中古物件販売価格が第2四半期から3.2%上昇し、最高値を更新したばかり。中古物件の販売価格は高騰を続け、第2四半期は前同期比1.2%高だった。

中古物件販売価格は過去2年で31.2%上昇。低いフラット査定額やより手ごろな価格の住宅を望む嘆願書がオンラインでまわり、マー国家開発相宛てに1,097人の署名が集まった。

マー国家開発相は政府が国民に対し、質のいい低価格での住宅供給を約束した。

【シンガポールニュース】 政府、国有地を売却を検討

マー・ボー・タン国家開発相は2日、政府が不動産市場を見極め、必要であれば国有地の売却も視野にいれた取り組みをすると発表した。

売却目的の国有地のリスト公表も検討していて、政府が加熱する不動産市場を抑える準備があることが覗える。売却用地リストについては、昨年10月、景気後退による不動産市場の不振で政府が保留したという経緯がある。

今回のマー国家開発相による売却用リストの発言に対して、Ngee Ann Polytechnic不動産講師のニコラス・マック氏は「住居価格が高騰し、より多くの人が購買意欲を掻き立てられた時に備え、政府はすでに売却の用意ができている。ただし、国有地売却による住宅価格の抑制には即効性はないだろう」と述べた。

また、Savills Residential取締役フィリシア・アン氏は「総合住宅販売の売れ行きは良好。好成績をあげている開発業者はあたらな物件のための土地を探していることから、国有地売却は妥当な処置だ」と語った。

また、マー・ボー・タン国家開発相は中古HDB物件に関して、今後も景気の回復に平行するかたちで価格が1%から2%上昇する示唆した。

シンガポールでは新築住宅の価格が高騰を続け、人気のある物件の中古販売価格も、今年初めから大きく上昇している。HDBの再販価格は第2四半期に1.4%上昇して、先月は最高値を更新した。

【シンガポールニュース】 中古HDB、前払い金倍増

先月の中古HDB(公共住宅)購入に必要な前払い金が倍増したことが分かった。

20日にストレーツ・タイムズ紙が伝えたところによると、大手不動産仲介業者3社ではHDBのタイプによらず、COV(Cashi-Over-Valuation)と呼ばれる前払い金が中央値で10,000Sドル以上に達しているという。

4月から6月にかけて、5部屋タイプとエグゼクティヴタイプのHDB購入に掛かるCOVが約5,000Sドルだったのに対して、先月7月は13,000Sドルに倍増。 また、3部屋・4部屋タイプのHDBでも同じように第2四半期に5,000SドルだったCOVが7月には10,000~15,000Sドルに上昇した。

不動産仲介業者PropNexとHSRの統計によると、最近では、Depot Roadの5部屋タイプで評価額490,000SドルのHDB購入に際し、COVは70,000Sドル達したという驚くべきデータがあった。

COVは不動産評価額とは別で家主に支払われる前払い金で担保やCPF(中央積立金)ではまかなうことができず、キャッシュでの支払いとなる。

市場関係者の話では、最近の民間住宅への過剰なほどの需要がHDBに影響したものと見ている。先月の新築民間住宅の販売戸数は2,767戸と6月に記録した1,825戸を大きく上回り今年最高の販売数を塗り替えたばかり。

こうした購入意欲の高まりがHDBにも波及。先週申し込みが締め切られたPunggolエリアのHDB769戸には5,392人が応募した。

住宅探し

KAMOBSのこぼれ話 Vol.29

シンガポールでのビジネスをサポートする今の仕事に就く前から、新規進出を考えている日本の企業や現地採用の日本人から「住むところ」を探しているがいい情報があまりないという話を聞いていた。

不動産バブルの時期で家賃やオフィス賃貸料が高騰した頃、特に会社から家賃の援助のない多くの日本人も元々希望するエリアから離れた場所に引越しをせざるを得なくなった。

また、それまではコンドミニアムに住んでいたが安いHDB(公共住宅団地)に引っ越した方も多い。それでも家賃を払うために仕事をしているような日本人も何人かいた(今でもいる)。

日本から来たばかりの方だと、こちらの不動産事情をご存知ないために、無茶な要求をしてくることもある。

「シティエリアに近いところで、S$600ぐらいでどこかいいコンドミニアムはありませんか?」 すでにこちらに滞在している日本人なら耳を疑うような要求である。

そんな時は、オフィスに出来るだけ近いところでコモンルーム(バストイレのついていない部屋)を探すことに重点をおく。もちろんHDBのマスタールーム(バストイレつきの部屋)を見つけることができればいいのだが、まずその予算からするとありえない。

これならとお勧めできるような物件が見つかったら、依頼者を連れて見学に行くのであるが、そこでまたとんでもない言葉を耳にすることもある。

「こんな部屋しかないんですか? せめてバストイレは専用のが欲しいんですけど・・・・・・。」 

もちろん探すことは問題ないが、予算をオーバーすることになると伝えるとと依頼者の表情が変わる。他を探したいということで契約に至らないケースは珍しくない。また、他を探したいと言っていた依頼者が「理想の部屋」を見つけられずに、後になって連絡をくれるケースも珍しくない。

ただ、安い物件の動きは早く、早い者勝ちである。少なくとも数百ドルのデポジットを先に支払ったものがテナントとなるのが基本。だから1週間も後になって電話をくれても既に契約済みになっていることが多い。この経験をすると、依頼者の決断もさすがに早くなる。

ただ・・・・・、既に説明済みのコミッションの話をすると、またまたとんでもない言葉を耳にすることがある。

「コミッションって支払わなきゃいけないんですか?」

タダで物件を紹介してくれるエージェントがいると思っているのだろうか???

昨晩遅くにフィリピン人の友人から、知り合いのフィリピン人夫婦に部屋を探してやってもらえないかと電話があった。もちろんコミッションは払うという。ただ、夫婦で予算はS$550。

コモンルームを夫婦に貸してもいいという家主を探すのは容易ではない。携帯電話が活躍してくれる週末となりそうだ。